こんにちは。スマサテ研究所の高澤です。
本日は賃料査定のタイミングについてお話をしていきたいと思います。
新築時あるある？！最初と違う査定金額
新築にて投資用の物件を建てられる不動産オーナーさんがいらっしゃいます。管理会社は事前に市場調査、建築プランの提案を事前に行います。もちろんその際に賃料の査定も行います。その後、契約を行い実際に着工していきます。
そして建物が完成していざ募集するときに、、、「あれ？家賃の募集金額がちがう？？」ということがあります。
賃料は外的要因に影響を受けやすい
実際の募集時と契約前のプラン提案時の賃料が変わってしまうのは、不動産管理会社が悪いわけではなくある意味、通常のことです。一般に新築のアパートやマンションを建てる場合準備期間を含めると完成までは数年単位のプロジェクトとなります。その数年の間に環境が大きく変化し、賃料にも影響を及ぼす場合があります。
例えば、「周りに同じような物件が増えることで競争が激化する。」、「高い建物ができ日差しがさえぎられてしまう。」、「近くにあった大学が移転してしまう。」など周辺の環境が変わることで賃料も変化します。
退去後も同じ
既に入居者がいる場合も同じです。入居者が退去をした部屋貸し出す際に、前と同じ募集賃料で募集をすることが多いようです、しかしなかなか決まらずある程度の期間が経ってから賃料を下げることや、実は逆に周辺の相場は上がっていて、もう少し高い賃料を設定できたというケースもあります。
都度タイミングを見て提案をする
最近は不動産管理会社も都度タイミングをみて、賃料の見直し提案を行うケースが増えてきました。また、単に高値の家賃を出す提案だけでなく、不動産オーナーが望むそれぞれの最大収益化を実現するために
- 「空室期間と賃料のどちらを優先するのか？」
- 「賃料を上げるための設備投資なのか？空室期間を少なくするためなのか？」
などの理由に加えて根拠をわかりやすく説明・提案する不動産管理会社が増えてきています。
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