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AI賃料査定システム

賃料査定担当者の中には、「家賃査定結果に自信がない」、「家賃査定の根拠を説明ができない」など不安になる方もいるのではないでしょうか？従来の賃料査定では、担当者がそれぞれの経験から、アナログ的に査定書を作成するのが一般的でした。そのため担当者の経験や能力によって、賃料査定額にばらつきが出ることが往々にしてありました。

そこで賃料査定システムを導入することにより、誰が賃料査定を行っても、一瞬で納得感のある賃料査定が可能となります。賃料査定システムを導入するにあたって基本的な情報（賃料査定の目的や手順・アナログな賃料査定業務・賃料査定システム導入のポイント）について解説します。

賃料査定とは

賃料査定とは、不動産会社や建築会社（土地活用やディベロッパーなど）がマンションやアパートなどの賃貸物件の取引を目的として物件を評価し、妥当な賃料を決めることを言います。建物の種別や築年数・広さ・間取り・設備などの物件情報と周辺相場をもとに、類似物件と比較し妥当な賃料を算出します。賃料をいくらに設定するかは、入居率の向上や家賃収入と密接な関係があるため、査定賃料は賃貸物件のオーナーにとって資産に大きな影響を与える重要な指標の一つになります。

また、賃料査定は、単に賃料を決めるだけでなく売却価格にも影響を与えます。賃貸物件を売却する場合には、現在部屋を借りている人の契約を引き継ぐので、低い賃料に設定するとおのずから売却価格も低くなってしまいます。そのため、適切で納得感のある賃料設定を求められます。資産運用を任された不動産会社にとってオーナーの利益を最大化できる賃料査定は大きな責務といえるでしょう。

賃料査定の目的

賃料査定は、賃料を適正な価格に設定することにより、賃貸物件が満室の状態になることを目的とします。賃料が相場より高いと、部屋が埋まらず空室状態が続くことになり、家賃収入を得る機会損失が発生します。逆に賃料が相場より安いと、部屋は埋まりやすくなりますが、本来得られるはずの家賃収入は少なくなり、オーナーは十分な利益を得ることはできません。

賃料を適正な金額に設定することは、オーナーが賃貸経営する上で極めて重要な問題です。そのため妥当な賃料をオーナーに提案することは、家賃収入増につながるため、不動産会社にとって重要な役割といえるでしょう。

賃料査定の手順

不動産会社は、一般的に次のような手順により賃料査定します。

• 1.賃料査定する物件の近隣エリアから類似物件を抽出する
• 2.類似物件を比較し、おおよその査定賃料を決める
• 3.担当者の経験や会社のルールにより賃料を調整する
• 4.賃料査定書や付属資料を作成し最終的に確認する

それでは具体的な内容につきましてご説明しましょう。

1. 賃料査定する物件と似たような物件を抽出する

賃料査定する際は一般的に、まず同じエリアにある類似物件の抽出から始めます。建物の種別・間取り・専有面積・築年数・駅からの距離などが似たような物件を選びます。情報抽出する方法としては、「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」のような不動産情報サイトや「atbb」や「レインズ」などの業者間流通サイトや自社の管理物件などがあります。類似物件の抽出は、一つずつ条件を確認していかなければならないことや上記のサイトは賃料査定業務のために設計されていないため、査定担当者は時間と手間がかかります。

2. 類似物件を比較し、おおよその査定賃料を決める

つぎにおおよその査定賃料を決めるために、類似物件と査定物件を比較していきます。設備の有無や物件のグレードなどを判断しながら査定物件と類似事例を比較することで、おおよその査定賃料を決定していきます。

3. 担当者の経験や会社のルールにより賃料を調整する

作成した賃料基準表をもとに、賃料査定担当者の経験や不動産会社が決めたルールに基づき最終的な賃料を決めます。最終段階では、現在の市況や嫌悪施設、日当たり、特異性のある設備などの要因をもとに査定賃料の調整を行います。賃料査定担当者の経験や不動産会社のルールにより最終調整するため、不動産会社により賃料査定結果が異なるもとになります。

4. 賃料査定書を作成し最終確認する

賃料査定は査定賃料を決めることで終わるわけではなく、最終的にオーナーに説明を行うために根拠となる資料作成が必要となります。根拠となった周辺事例のデータ以外にも、周辺環境や市況などのマーケットデータなどを作成する場合があります。また、何人かの担当者で問題点がないかチェックするような会社もあります。複数の目で査定結果が一般的な募集相場とを比較して、違和感がないかどうか最終的な確認を行います。以上述べたような複数のステップを経て賃料査定を行う会社が一般的です。複雑で属人的な作業が多いため課題感を持っている担当者が多いかと思います。

アナログな賃料査定業務の課題

アナログな賃料査定業務には、3つの課題を抱える会社が多くあります。1つ目は「査定のスピード」、2つ目は「経験による査定賃料のバラつき」、3つ目は「査定賃料の納得感」です。

査定のスピード

賃料査定する際に、類似物件を探すのに手間や時間がかかります。まず不動産情報サイトや業者間流通サイトから同一エリア内にある同じ建物の種別を選び、同等の間取りや専有面積・築年数などで物件を選びます。さらに設備の有無やグレード感を判断します。また、場合によっては、現地を訪れて嫌悪施設の有無や日当たり、コンビニ等の施設情報などの周辺環境なども調べなければならないでしょう。このように対象とする物件の比較項目は非常に多く、抽出はアナログな作業のため、査定業務担当者の大きな負担となっています。

査定賃料のバラつき

賃料査定担当者の経験によって、賃料査定結果は異なってきます。比較対象となる類似事例の抽出や対象物件の特徴をどう捉えるかなどによって賃料査定額は違ってきます。その結果、査定賃料にで差がでてしまうことがあります。担当者によって賃料査定書の内容が異なるのは経験の差だけでなく、賃料査定のノウハウが会社内で共有されず属人的な業務となっていることも原因といえます。

査定賃料の納得感

近年はオーナーの情報リテラシーも上がっており、インターネットの物件情報などを参考にして、積極的に質問をされる人が多くなっています。しっかりした根拠を持たずに査定書の説明をした場合、オーナーから突っ込まれて信頼を失うことにもなりかねません。そのため、根拠ある賃料査定書を提示することが求められています。

賃料査定に必要な時間を取れない

賃料査定業務を専任で行っている担当者は少なく、管理受託の営業担当や仕入れ業務などの担当が兼任している場合が一般的です。賃料査定業務に避ける時間は限られてしまうため、アナログな作業ではすぐに処理できる件数の限界を迎えてしまいます。

賃料査定業務のシステム化

従来の賃料査定では、担当者により査定が異なる・類似物件探しに手間がかかる・賃料査定の根拠を説明できない・賃料査定に必要な時間が十分取れないなどの問題点がありました。このような問題点を解決するために、賃料査定システム化が求められるようになり、賃料査定業務のDXが急速に広まってきています。

データ量と鮮度

スマサテの賃料査定システムは、20億件以上の豊富な賃貸物件データを蓄積しています。また、データの更新は週次で行っているため、高い鮮度の査定が可能です。

査定の精度

スマサテの賃料査定システムではビッグデータと高度なAI技術利用することでMER1.4%の高精度な賃料査定を実現しました。

査定賃料の納得感と根拠

スマサテでは、査定賃料の根拠となる類似事例やマーケットデータを一瞬で豊富なレポートとして出力が可能です。レポートをもとにオーナーに対しても納得感のある説明ができます。

スマサテの導入効果

スマサテの賃料査定システムを導入すれば、一瞬で査定賃料と共に類似物件やマーケットデータが表示されます。また、ボタン一つで賃料査定報告書をはじめとした豊富なレポートを作成できるため大幅な業務効率化および納得感のある賃料査定が可能です。