ミノラス不動産株式会社様「経験の少ない若手社員の賃料査定の答え合わせとして利用してます」

ミノラス不動産株式会社

  • 業態:不動産管理業
  • 管理戸数:約3,800戸(2019年9月現在)
  • 従業員数:67名(ミノラスホールディングス株式会社 計)

今回は、ミノラス不動産株式会社の伊藤様に賃料査定システム「スマサテ」の活用方法や実際に利用されてみての感想について、お話を伺いました。

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御社のご紹介をお願いいたします。
当社は東京都大田区をメインエリアとしながら、品川区や神奈川県川崎区の一部を対象エリアとする地域密着型の不動産管理会社です。現在は約3,800戸を管理しており、そのうち約3,100戸が賃貸物件ですね。残りの約700戸はシェアハウスとマンスリーハウスです。コインランドリーや月極駐車場、コインパーキングの管理などにも対応しています。
伊藤様の部署について教えてください。
現在はPM事業部の賃貸経営サポート課に属しています。この課は、「管理オーナーの資産価値の最大化」と「経費最小最適化」を目的とした部署です。1課、2課と分かれており、全7名体制で対応をしています。具体的な業務内容はリーシングと原状回復、リクエスト業務がメインですね。

経験の少ない若手社員も賃料査定ができる体制をつくる

賃料査定のシーンについて教えてください。
当社ではリーシング業務の中で入居募集をかける都度、賃料査定を一部屋ごと行っております。入居者の解約に伴う募集は、平均すると月に50~60件ほどです。
加えて、新規の管理受託や新築物件の賃料査定案件もあります。既存のオーナー様や地域の方、ハウスメーカー様からご紹介をいただくことが多いですね。
賃料査定業務の手間のかかっている部分を教えてください。
既存の管理物件の賃料査定であれば現場経験の浅い者にも任せられますが、新規物件の場合はそうもいきません。当社が従来行ってきたの査定方法では、物件に対する理解の深さや情報量の多さに加え、経験値が高くないとできない部分がありました。社内承認が得られるレベルの査定ができるようになるまでには一定の時間がかかりましたね。賃料査定は人によってバラつきが生まれやすいこともあり、「ある程度経験のある者でないと対応できないケースが多い」というのが大きな課題でした。
賃料査定時に必要な比較物件のピックアップは、構造が同じ物件を選ぶというように、複数のポイントを抑えたうえで行う必要があります。しかし、経験が浅いスタッフの場合、例えば木造階建ての物件の比較物件として、RC造や鉄骨造4階5階のマンションタイプの物件を選んでしまうこともあったんです。結果として賃料が正しく算出できなかったので、査定をやり直さざるをえませんでした。
賃料査定では物件の情報や知識に加えて、比較物件を選別するセンスなども必要です。そのため、当社が抱えていた課題を解決するには、高いハードルがありました。
賃貸仲介を経験していれば、他の物件の知識や部屋を探す人におススメできる範囲、比較すべき設備を理解していることが多いです。しかし、賃貸仲介を経験せずにいきなりPMの部署に配属されるメンバーも一定数います。そうしたメンバーの中には、査定時の比較物件選びに苦手意識をもってしまう者もおり、差が出てしまうこともありますね。
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賃料査定システム「スマサテ」の具体的なご利用方法について
導入当初は、新築物件や新規の管理受託物件の賃料査定をする際にスマサテを使っていました。過去にいろいろな賃料査定システムを使ってきましたが、スマサテは特に使い勝手がよく、ビジュアルも見やすいという印象を持ったんです。そこで、募集業務を担当する部下にスマサテの使い方を教え、それをきっかけに、管理物件の再募集に伴う査定時にも利用するようになりました。
これまで使ってきた賃料査定ソフトはデータに波がありすぎたため、部下たちが答え合わせで使うには不十分なケースが多い、というのが実情でした。査定結果をオーナー様にお見せできないケースも多く、オーナー様に対しては単なるアピールツールでしたね。
そんな状況はスマサテを導入してから一変しました。今では、空きが出た募集物件すべての賃料査定で利用し、査定時の答え合わせツールとしても役立っています。
また、レポート機能も既に利用しており、オーナー様への提案時に活用しています。以前からオーナー様向け提案資料として物件や設備の比較表などを出していたのですが、手作業でやっていたこともあり、その作成には半日程度かかっていました。ところがスマサテを利用すれば、それがたった10~15分で作成できるため、業務の効率化にもつながっています。
家賃の下落率が見れる点も、中長期のキャッシュフローの参考としてオーナー様へ提案しやすくなりました。スマサテの資料をもとにオーナー様の反応をみることで、今後の見込みも確認できます。深堀した提案を行うなどの選別ができるので、営業ツールとしてもスマサテのレポート機能は使いやすいですね。
査定結果画面の散布図も非常に使いやすいです。今回の査定物件が賃料帯のどこに位置するのかを確認することで、提案の方向性が掴みやすくなり、ゴール設定がしやすくなりました。この画面では客観的に自分が査定した物件も見れるので、先ほどお話しをした答え合わせに関しても簡単にできるようになりました。
取材がきているからいうわけではないですが、画面が本当に見やすいです。こういった画面って、ありそうでないんですよね。オーナー様に直接お見せしても容易に理解してもらえるくらい、体裁が整っています。そのくらい画面のデザインと使い勝手が良いので、他のソフトに比べて社内への浸透も早かったです。不動産会社による独自の賃料査定だけでなく、AIや機械が第三者的に査定をしてくれているというのは、オーナー様から信頼してもらいやすくなるというメリットもありますね。
スマサテに求めることはありますか?
競合物件として経過を見続けたい物件の賃料動向などをウォッチできるといいなと思います。こうした仕組みを自社で作るにはハードルが高いため、データの分析や加工が得意なスマサテにやってもらえると大変助かります。
今後ともよろしくお願いいたします。ありがとうございました。
ありがとうございました。
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