スマサテ研究所の高澤です。今回はスマサテにある募集データを利用して、築年数と構造の関係性を調べてみました。
貸家の新築戸数の歴史は
国土交通省の「新設住宅着工統計」をもとにグラフを作ってみると大きな盛り上がりが二度あることが分かります。一度目は、今年の大河ドラマ『いだてん〜東京オリムピック噺〜』のモチーフにもなり、戦後日本の好景気の起爆剤となった1964年東京オリンピックをきっかけに1970年ごろまで、新築の貸家の着工戸数が右肩上がりに増加しています。二度目は、1980年代後半から1990年ごろのバブル期の好景気に推された着工戸数の増加である。この時期が建築ラッシュのピークであり、その後は下がっていきます。
近年は2010年前後が最も低い数値に推移したのち、サラリーマン大家という言葉がメジャーになってように、一般のサラリーマンが銀行から貸し付けを受け、賃貸住宅を建築するような風潮もあり緩やかに新築戸数が増加しています。ただし、スマートデイズやTATERUなど融資改ざん問題等があり、直近は銀行が積極的な貸し付けを行わない姿勢が見えてきたため、現状は減少をしている数字が出ています。
また今後は、2019年の消費増税による駆け込み需要とその後の反動、2020年東京オリンピックなどの着工戸数に影響が出る可能性の高いイベントも目白押しなのでどのようになるのか変化を見守る必要がありそうです。
募集データでみる築年数と構造の関係
一都三県の募集データを利用してグラフを作ってみました。国土交通省の着工データと見比べて目に付くのが1970年前後の物件が少ない点です。一般に木造建築の寿命が30年程度といわれている点とローン返済が30年前後で設定をされている点から建て替えや用途変更が行われている可能性が高く、在庫数が減っていると考えられます。
次に、こちらは国交省データと同様で、1980年代後半から1990年ごろバブル期の物件が多くある点です。構造としてはRCや鉄骨造も増えている点から建物の耐久年数が高くなったと仮定できます。（さらに1981年に建築基準法の改正もあり新耐震基準が設けられました。）
また、立地が良い物件も多いため、現状でも多くの物件が在庫として残っていると考えられます。ただし、今後はRCのマンションなども一般的には50年ほどが耐久年数ではないかといわれており、水回りや外壁等の修繕メンテナンスが行き届かなくなるなどのリスクは考えられます。現在では大手ハウスメーカーの多くが、建築費が安く、狭小の土地でも建築のしやすい木造住宅を提案するケースが多いことから近年は木造住宅が増えているのではと考えられます。
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今回は国交省のデータとスマサテのデータを比較、分析、考察をいたしました。スマサテの類似物件検索機能を使って、地域の特性や分析に活かしてもらうことも可能です。是非ご利用ください。
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