スマサテ研究所の高澤です。本日は大幅リニューアルした「スマサテ」のAI賃料査定機能と手動査定（ポータルサイトから類似物件を抽出し、比較をして査定金額を算出する方法）を比較してみました。まずは、物件の査定条件のみ教えてもらい、手動査定（ポータルサイトから類似物件を抽出し、比較をして査定金額を算出する方法）で査定をしてみます。
【査定条件】
- 住所：東京都目黒区下目黒3丁目2
- 物件種別：マンション
- 構造：RC造
- 間取り：ワンルーム
- 築年数：2年
- 専有面積：25.05㎡
- 駅徒歩：目黒駅 徒歩10分
- 向き：北東向き
- 部屋階数：7階
- 建物階建て：14階建て
- 設備・条件：都市ガス,宅配ボックス,ペット相談可,システムキッチン,バストイレ別,浴室乾燥機,追い焚き風呂,室内洗濯機置場,オートロック
【手動賃料査定】類似物件の抽出・比較に時間がかかる
①ポータルサイトを確認しながら上記条件に類似する物件情報を5～10件ほどピックアップしていきます
今回の場合であれば、10階建て以上で設備、条件が同等の物件を選別していきます。ポータルサイトの絞り込み機能を利用しながら、一つ一つ物件をチェックし査定物件と同等の物件を選別していきます。
②Excelにコピーアンドペーストを行い、それぞれの部屋の平米単価を確認し、最高値、平均値、最低値を算出します。
- 上限平米単価：5,695円
- 平均平米単価：5,400円
- 下限平米単価：4,942円
③上記の『最高値、平均値、最低値』のそれぞれの平米単価に査定対象物件の専有面積（25.05㎡）をかけ、賃料を導き出します。
- 推定上限賃料：142,660円
- 推定平均賃料：135,270円
- 推定下限賃料：123,797円
④査定対象物件が平均賃料と比べて、高いか安いかを調整値を入れ、上限家賃～下限家賃の範囲内で調整します。（定性的な判断）
今回の場合、当該物件は築年数が2年なので類似物件の上限家賃物件と同様のため、近隣の上限賃料に近い金額で募集ができると考え、査定賃料：139,000円とします。以上のように、簡易的ではありますが、賃料の査定を行うために、4つのステップを踏み、その間に約30分ほどの時間を要しました。
【AI賃料査定】スマサテ利用なら、約2分で賃料査定が完了！！
スマサテを利用し、条件を入力していきます。
ものの2分で入力が完了し、査定を開始します。査定結果は......
査定賃料：136,960円となりました。
実際の募集賃料との誤差も非常に小さい
実際にいくらで募集されているのか実際に募集をしている価格を教えてもらうと、
答えは137,000円～138,000円です。早速比較してみます。
今回の物件では、スマサテのAI賃料査定は手動で査定を行うのと同等、もしくはそれ以上の精度で査定できました。
スマサテなら約半数の物件が2.46%以内の誤差で査定可能！！(※)
AIが算出した推定賃料と実際賃料との差額を実態賃料で割った値（誤差率）の中央値をMER（Median Error Rate：誤差率中央値）といい、AI賃料査定の精度を図るうえで、一つの大きな指標となっております。実際に約8万件以上の検証用の物件データでスマサテの検証した結果、スマサテのMERは2.46%でした。言い換えるとスマサテなら約半数の物件が2.46%以内の誤差で査定可能ということです。この数字は業界最高水準で他社がHP上で公開する5%前後という数字を大きく下回り、スマサテの精度の高さを表しています。
- エリアや条件により誤差が大きく出る場合もございます。こちらの記事もご参考にしてください。
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