株式会社アートアベニュー様「スマサテを利用して会社全体の利益を上げる“仕組み”を作る」

株式会社アートアベニュー

  • 業態:不動産管理業
  • 管理戸数:6,703戸(2019年9月現在)
  • 従業員数:59名(2018年4月現在)

今回は、株式会社アートアベニューの原様(写真右)と原澤様(写真左)に賃料査定システム「スマサテ」の活用方法や導入効果についてお話を伺いました。

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御社のご紹介をお願いいたします。
原澤様 当社は主に不動産賃貸物件の管理を行っている会社です。不動産会社やハウスメーカーで経験を積んだ代表の藤澤が「真に不動産オーナー様の立場にたって不動産運用のお手伝いをしたい」という思いをもって、1996年に設立しました。現在は、1都3県エリアで約6,700戸の賃貸物件を管理をしています。
原様 アートアベニューの特徴としては、区分所有の物件から一棟の物件や戸建てまで、幅広く管理を受託している点が挙げられます。
お二人の部署について教えてください。
原澤様 私たちが所属するのは、管理受託業務を担う部署です。新たに賃貸管理をお任せいただけるよう、オーナー様や建売業者様への営業を行っています。部署は4名体制ですね。
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賃料査定1件あたりの作業時間が15分程度に半減

査定のシーンについて教えてください
原様 物件の購入を考えている方への提案資料を作成する際に既存の中古物件や新築物件の賃料査定をするほか、新たに管理受託をする際にも賃料査定を行っています。賃料査定の結果によっては、収支計画が大きく左右しかねません。精度の高さが求められる賃料査定業務は特に、慎重に行うようにしています。
私たちの部署では現在、4名で月60回ほど賃料査定システムのスマサテを利用しています。その精度の高さから、今後は管理物件の募集賃料を決める部署でも利用する予定です。
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賃料査定業務の手間のかかっている部分を教えてください。
原様 前提として、アートアベニューでは根拠を立てて査定額を出す、独自のコンペア式査定法を採用しています。まずは、成約物件と査定対象物件の条件を比較し、大まかな金額を算出。その後、物件設備や駅徒歩などの細かい条件を5物件ほどの参考事例と詳細に比較し、金額を増減させる作業を行っております。ただ、この査定業務に慣れている者でも1件あたり30分から40分程度かかっていたため、業務負荷は大きかったですね。
賃料査定システムのスマサテを導入したことによる最大のメリットは、賃料査定にかかる業務時間を短縮できたことです。短時間で査定金額の目安がつき、最後の確認時にピックアップした2物件ほどとコンペア式査定を行うことで、従来通りの査定額の算出が可能となりました。スマサテでは成約事例や募集事例を簡単に出せることも、作業時間の削減につながりましたね。賃料査定1件あたりの作業時間は15分程度と半減。作業時間が短くなった分、オーナー様への提案や営業に充てられる時間が増えました。

賃料査定に不慣れなメンバーでも簡単にできる

導入の決め手というのはどこでしょうか
原様 一番は、私たちの要望に近づけた製品開発をしてくださった点ですね。開発段階からお話をしていたこともあり、当社のコンペア式に近い発想で設備や構造などの項目を組み込んでもらいました。
既存の賃料査定システムでは、住所や専有面積などの基本情報の選択しかできませんでした。そのため近隣相場はある程度わかる一方で、設備を含む詳細情報をもとに、物件の価値により則した査定額を算出できる賃料査定システムはなかったんです。
その点、スマサテではほとんどの設備が選択でき、他に付随する情報もかなり多いことが導入の決め手になりました。業務の効率化だけでなく、新規の管理受託の件数や受託率の増加も期待しています。
加えて、スマサテはレポートデータが豊富で内容も非常に面白いです。例えば、エリアごとの敷金・礼金割合のように、手動で集めるのが難しいデータも含まれています。お客様に対して、そういったレポートデータを根拠として提示しながら提案できるので、より信頼感をもってもらえる部分がありますね。
原様 賃料査定に慣れていないメンバーや新入社員でも査定が容易にできるという点も魅力的でした。
会社としてはコンペア式を根幹として、しっかりと理解するように教育を行っています。しかし、不慣れな人がコンペア式で賃料査定をすると短くても1時間、長ければ2時間というように、かなりの時間がかかってしまいます。スマサテを利用することで、賃料査定初心者でも査定額の目安をつけられるため、より効率よく業務を進められるようになりました。
以前は他社の賃料査定システムを使っていたのですが、スマサテは機能面のみならず、あらゆる面で優れていると感じます。要望に対して、真摯にフィードバックをくださるのもありがたいですね。価格も安く感じます。
原澤様 私自身、募集の部署から異動してきた当初は賃料査定業務について右も左もわかりませんでした。手探りでやることも多く、戸惑う点が多かったですね。
賃料査定に慣れたメンバーが離席している際も査定依頼は来ます。自分自身で解決をしなければならない場面でも、スマサテを利用すればある程度金額のあたりがつけられるのはありがたいですね。事例を簡単に確認できるサポートツールとしても役立っていますし、重宝しています。
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レポート機能をもとに、実態に沿った提案が可能

実際にスマサテを利用して提案を行った感想をお聞かせください。
原澤様 「コンペア式査定に加えて、AIでも査定しています」とオーナー様への提案時にアピールできる武器が増えました。最近ではオーナー様の知見も深まってきており、いろいろと分析をされている方も少なくありません。そうした中、AIシステムを利用した第三者目線でも賃料査定をしていることや、レポートデータの情報量が多いことなどは、査定内容により信憑性を持たせる根拠として利用できます。これは当社の強みの一つになったと言っても過言ではありません。
原様 スマサテのレポートは物件の成約状況を気にするオーナー様にとって、すべて刺さる内容であり、耳寄り情報でもあります。
例えば、敷金礼金の割合データを利用すればより実態に沿った提案ができます。「この地域は礼金を0にしないとなかなか決まらないので、礼金0で行きましょう。最初からその分に関してはないものと覚悟してください」という具合にです。
礼金1で決まらずにヤキモキするよりも、ズバッとご提案することで募集期間を短縮できます。そして最終的には、オーナー様の収益につながる提案を増やせると思っています。
付帯設備の有無や、それによる査定額の差も面白いですね。例えば「インターネット無料」はあとから導入しやすい設備ですが、それも近隣の状況を見ながらご案内できます。「この地域はネット無料がついている物件が少ないので差別化できるチャンスです」や「この地域はネット無料の付帯率が高く、あるのが当たり前なので導入しましょう」などとご提案をすることが可能です。
設備関係のデータは、中古や新築を問わず提案を行いやすいので非常に重宝しています。
今後は稼働率のように、需要側のデータもわかるようになると、さらに魅力的ですね。物件の購入検討を行うオーナー様への提案にも利用できると思っています。それが実現すれば、会社全体で賃料査定システムのスマサテを活用して、利益を上げる仕組みを作れるのではないかと考えています。ぜひ今後とも、いろいろとフィードバックをしながらお付き合いができたら嬉しいですね。
今後ともよろしくお願いいたします。ありがとうございました。
ありがとうございました。
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