日本財託グループ様「仕入れの業務効率化と受託時のコンサル提案が可能になりました」

今回は株式会社日本財託および株式会社日本財託管理サービス 代表取締役 重吉様(写真左)と株式会社日本財託管理サービス 執行役員 竹内様(写真右)に、賃料査定システム「スマサテ」の導入の決め手や導入効果についてお話を伺いました。

御社およびグループ会社についてご紹介をお願いいたします。

日本財託グループは、株式会社日本財託と株式会社日本財託管理サービス、株式会社BeansTrust賃貸保証の三社からなります。物件管理をさせていただくオーナー様と一生涯のお付き合いをさせていただくために、管理に軸足を置いているのが当社の特徴です。

日本財託では、年間約1,000戸の中古ワンルームマンションを仕入れて販売しています。日本財託管理サービスは、日本財託が販売した物件の賃貸管理を主に行いながら、他社から物件を購入された投資家様やもともと土地を保有されている地主様が建てた一棟物件の管理も行っています。BeansTrust賃貸保証が担っているのは、当社管理物件の入居者様の家賃および共益費をオーナー様に対して保証する、保証人代行業務です。

2021年末時点で、日本財託管理サービスの管理戸数は25,000戸に到達しました。そのうち15,000戸は、当社が仕入れて販売したワンルームマンションの管理受託物件です。

今後はBtoCにも力を入れていこうと考えています。例えば官公庁や自衛隊、大企業とアライアンスを組むことで賃貸物件探しのニーズを直接受け、当社が管理している物件を提供させていただく。5年後には、そういったBtoCの契約割合を全体の20％まで引き上げたいですね。

御社は業界内でも早くから先進的な取り組みをされていると伺いました。

当社は5、6年前からFAXや紙の出力をなくし、IT化を進めてきました。現在では社内で紙を利用することはほとんどなくなりました。また、当社が管理する物件への申し込みや内見予約、入居時の審査や契約に関する業務はすべて仲介会社向けのWebページ上で完結できるように整えています。

賃料査定のシーンや件数について教えてください。

日本財託では投資用物件の仕入れで賃料査定を行っています。毎月約1,700～1,800件の査定を行って購入検討をし、その中から約100戸を仕入れています。

日本財託管理サービスでは、オーナー様からの新規受託の場面やリーシング業務で賃料査定を行っています。新規管理受託部署での査定件数は毎月約50件で、物件の購入検討をされているオーナー様から査定依頼を受けることもあります。

会社として賃料査定業務の平準化が可能になりました

賃料査定システム「スマサテ」を導入するに至った経緯、決め手について教えてください。

従来の賃料査定方法では、人によってかかる時間も査定結果もバラバラでした。いろんなポータルサイトを使いながら査定額を出すというアナログな方法で行っていたんです。会社として誰が査定しても、誤差がないものを瞬時に出せる体制を整えるようとしていた中で行きついたのがスマサテでした。

スマサテを導入すれば誰でも賃料査定が瞬時に、一定の精度で行える。そのメリットが何より大きかったですね。

賃料査定システム「スマサテ」の導入効果を教えてください。

日本財託の仕入れの部署では賃料査定にかかるスピードを大幅に短縮させることができました。賃料査定の結果は仕入れの時の重要な判断材料の1つで、「この物件ならこのくらいの賃料が出せる」というシミュレーションをスピーディーに、それも大量の仕入れ検討中の物件に対して行う必要があります。スマサテを導入したことで瞬時に査定を行えるようになったことは、大きな導入効果ですね。

新規管理受託やリーシング業務の場面では、スマサテを利用することで明確なエビデンスに基づいてさまざまな提案ができるため、オーナー様と信頼関係を深めることができました。具体的な賃料だけでなく、長期的な家賃の下落率やエリアによる賃料の違いを示せたり、賃料散布図も見せながら提案できたりもします。設備の内訳もすべて記載されているので、「この地域でこの間取だったら、この設備が必要ですね」というご提案も可能です。仕入れ部署の者も申しておりましたが、鳥かご（立面図）の作成機能も役に立っています。

管理受託部では、他社で入居者が決まらない物件の管理依頼を受けることもあります。その際の提案資料としてもスマサテは有効です。オーナー様に対して、「あらゆる賃貸物件を集約したデータから出したものですよ」と言えるようになり、客観的な賃料設定ができたというのは大きいです。

スマサテを利用した今後の展望や、スマサテに期待することを教えてください。

国勢調査を基にした統計調査レポートは、当社ソリューション事業部が行うコンサル提案に活かしていきたいと考えています。レポートには街の人口データや男女比率、近隣施設（スーパー、薬局、保育園、学校等）、さらにはハザードマップまで、詳細なデータが記載されています。これらは資産を最大化するための土地活用や建て替え、リノベーションを検討されているオーナー様に対して、市場のニーズを説明する際のエビデンスになるので利用を促進していきたいと考えてます。

今後の期待としては、建物の建築時に設置される標識看板の情報の地図表示機能をつくっていただきたいですね。管理受託部として今後は投資家様だけでなく、地主様からの受託物件を増やしたいと考えています。その際に有効な手段の一つが建築看板情報を利用した新規営業です。スマサテ上で看板情報を確認できれば役所回りをする手間がなくなり、とてもありがたいです。

あとは、オーナー様や入居者様と交渉するときの武器になるようなビッグデータがもらえるとありがたいですね。例えば、東京23区内で実際に入居者募集をしている物件の中で、「RC マンションのゼロゼロ物件は何％あるか」というデータ。こうしたことが分かるだけでも、オーナー様に対して「入居者を早くつけるためにも、段階を経ずに最初から礼金ゼロが良いのではないですか」というご提案ができるので助かります。

スマサテは開発のスピードが早く、つい最近までできなかったことが短期間でアップデートされることも多いですね。今後も新機能に期待しています。

ご意見ありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします。

ありがとうございました。

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取材：スマサテ研究所
文：中條ふみ